Zorg dat je kennis van zaken hebt wanneer je een appartement koopt
Koop geen kat in een zak
Een appartement kopen: het is geen beslissing waarbij je over één nacht ijs gaat. Wie eigenaar wordt van een pand in een meergezinswoning, wordt automatisch ook mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen én meteen ook volwaardig lid van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Het is dus heel belangrijk dat je weet hoe het met die VME gesteld is, hoe financieel gezond ze is en wat haar plannen zijn. Opdat toekomstige eigenaars geen kat in een zak zouden kopen, heeft de wetgever flink wat informatieverplichtingen in het koopproces opgenomen. En dat is maar goed ook.
Als (potentiële) koper is het belangrijk dat je met kennis van zaken kan beslissen of je al dan niet tot je aankoop overgaat. Naast de klassieke parameters (waarde appartement, staat van het gebouw, vraagprijs…) is het minstens even belangrijk dat je een klare kijk hebt op het reilen en zeilen binnen de VME. Heeft die een stevig reservefonds opgebouwd? Staat de betrokken eigenaar nog ergens in het krijt ten aanzien van de VME? Lopen er juridische procedures? Staan er dure of ingrijpende renovaties of verbouwingen op til? Allemaal zaken die invloed kunnen hebben op je wooncomfort en vooral: op je portemonnee. Gelukkig zit de informatieplicht voor kopers stevig in de wet gebeiteld. De wetgever onderscheidt twee fasen in het koopproces. Aan elke fase hangt een flinke rits informatieverplichtingen.
De precontractuele fase
Een appartement heeft je interesse gewekt, maar eigenlijk heb je nog geen enkele officiële daad gesteld. Er is nog geen bod uitgebracht, laat staan dat er een compromis werd ondertekend. In deze fase ben je gewoon een potentiële koper, meer niet.
In deze fase is de syndicus wettelijk verplicht om kandidaat-kopers de volgende informatie te bezorgen:
Kapitaalbedragen: informatie over het werkkapitaal en het reservekapitaal van de vereniging.
Achterstallige betalingen: eventuele openstaande schulden van de verkoper, inclusief kosten voor invordering.
Kapitaalinbreng: details over oproepen tot kapitaalinbreng die vóór de eigendomsoverdracht zijn gedaan, en beslissingen van de algemene vergadering hierover.
Juridische procedures: een overzicht van hangende rechtszaken met betrekking tot de mede-eigendom.
Notulen en afrekeningen: notulen van de algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar en de afrekeningen van de afgelopen twee jaar.
Balans: een kopie van de meest recente goedgekeurde balans van de vereniging.
Deze informatie moet binnen vijftien dagen worden verstrekt door de syndicus nadat de uittredende mede-eigenaar, zijn vastgoedmakelaar, of notaris hierom heeft verzocht.
De contractuele fase
Het is zover: je hebt gewikt en gewogen en je beslist om over te gaan tot de aankoop. Nu sta je dus voor de contractuele fase. Hier gaat de informatie die je krijgt een stuk dieper. Een overzicht.
Uitgaven voor onderhoud: informatie over uitgaven voor onderhoud en herstel die vóór de overdracht zijn goedgekeurd maar na de overdracht zijn gefactureerd.
Kapitaalinbreng: een overzicht van goedgekeurde oproepen tot kapitaalinbreng en kosten voor dringende werkzaamheden.
Kosten van de gemeenschappelijke delen: kosten die verbonden zijn aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, die vóór de overdracht zijn goedgekeurd maar na de overdracht zijn gefactureerd.
Verschuldigde bedragen: een overzicht van bedragen verschuldigd door de VME door geschillen die vóór de overdracht zijn ontstaan maar na de overdracht zijn gefactureerd.
De syndicus moet deze informatie binnen dertig dagen na ontvangst van een aangetekend verzoek van de notaris verstrekken. De kosten voor het verstrekken van deze informatie zijn voor rekening van de uittredende mede-eigenaar.
Werkkapitaal en reservekapitaal bij verkoop
Bij de verkoop van een appartement kan de verkoper zijn aandeel in het werkkapitaal voor de periode na de verkoop terugvorderen. Dat wordt berekend op basis van het aantal dagen dat de eigenaar nog gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen. Het gedeelte van het werkkapitaal wordt terugbetaald aan de verkoper en verrekend met de nieuwe eigenaar.
Maar… het aandeel in het reservekapitaal blijft bij de vereniging van mede-eigenaars. De verkoper kan dit aandeel niet terugvorderen.
(Onaangename) verrassingen vermijden
Deze informatieplicht bij de overdracht van een kavel helpt zowel kopers als verkopers om het proces van aankoop en verkoop van een appartement soepel te laten verlopen. Elke partij weet waaraan ze begint: geen (onaangename) verrassingen.
