Eén AV per jaar: een wettelijk minimum!
Het belang van de jaarlijkse Algemene Vergadering
De syndicus van jouw gebouw organiseert elk jaar een Algemene Vergadering (AV) voor alle mede-eigenaars van jouw gebouw. Die belangrijke bijeenkomst grijpt minstens één keer per jaar plaats en dat binnen een statutair vastgelegde vijftiendaagse periode. De precieze datum wordt door de syndicus bepaald, vastgepind en tijdig gecommuniceerd. Kwam jouw AV niet samen het voorbije jaar? Dan is dat niet wettelijk.
Bevoegdheden
De Algemene Vergadering is de hoeksteen van elke mede-eigendom. Zij is het die de lakens uitdeelt. Zij is bij manier van spreken het parlement: de wetgevende macht. De syndicus is dan weer de uitvoerende macht: hij volgt de beslissingen van de AV op.
De AV is bevoegd om alle beslissingen te treffen die betrekking hebben op:
1. Het beheer en gebruik van de gemeenschappelijke delen
De AV beslist over alles wat te maken heeft met de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dit behelst onder andere het gebruik en onderhoud van gemeenschappelijke ruimten en eventuele herstellings- of renovatiewerken die uitgevoerd moeten worden. In dat kader is het ook de AV die een syndicus aanstelt of ontslaat.
2. Juridische acties
Wanneer er juridische geschillen zijn, heeft de AV het recht om op te treden als eiser of als verweerder. Dit betekent dat de vergadering beslissingen neemt over juridische stappen die genomen moeten worden om de belangen van de mede-eigenaars te beschermen.
3. Aankoop van onroerend goed
De AV is ook verantwoordelijk voor de beslissing om onroerend goed aan te kopen dat gemeenschappelijk zal worden. Dit kan bijvoorbeeld gaan om extra parkeerplaatsen of een bijgebouw dat aan de gemeenschappelijke delen wordt toegevoegd.
4. Wijziging van de statuten
Een andere belangrijke taak van de AV is het wijzigen van de statuten van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Dit omvat o.a. het aanpassen van de verdeling van aandelen in de gemeenschappelijke delen en het aanpassen van de verdeling van gemeenschappelijke lasten. Deze wijzigingen zorgen ervoor dat de regels en verdelingen up-to-date blijven en overeenstemmen met de actuele samenstelling van de VME.
5. Het herstel of de heropbouw na beschadiging
Wanneer het gebouw beschadigd raakt, bijvoorbeeld door een brand of waterlek, beslist de AV over de herstelling, heropbouw of renovatie.
Bijeenroeping
De AV moet dus minstens één keer per jaar samenkomen, in een statutair vastgelegde periode. Tenzij het om een spoedeisende zaak gaat, moet de uitnodiging voor de vergadering minstens vijftien dagen voor de vergaderdatum worden verstuurd. Dit geeft iedereen voldoende tijd om zich voor te bereiden. Mede-eigenaars kunnen altijd agendapunten aanbrengen bij de syndicus. Dat kan zowel individueel als via de Raad van Mede-Eigendom, indien die er is. Het is belangrijk om deze punten tijdig door te geven, met name tot uiterlijk 3 weken voorafgaand aan de 15-dagelijkse periode waarbinnen de AV dient plaats te vinden.
Meer AV’s mogelijk
Eén AV per jaar is verplicht en tegelijk ook het wettelijke minimum. Het gebeurt dat er meer wordt vergaderd. Bijvoorbeeld om ingrijpende renovatiewerken aan het gebouw van kortbij te kunnen opvolgen of om beslissingen te nemen na een schadegeval.
Een bijzondere AV kan ook afgedwongen worden. Wanneer één of meer mede-eigenaars, die samen minstens 20% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, een vergadering willen, moet de syndicus deze bijeenroepen. Dit verzoek moet met een aangetekende brief ingediend worden, tenzij de geadresseerden schriftelijk akkoord zijn gegaan met een ander communicatiemiddel.
Aanwezigheidsquorum
De werking van een AV is heel strikt gereglementeerd en de regels zijn best wel ingewikkeld. Zo gelden er aanwezigheidsquorums om rechtsgeldig te kunnen vergaderen. De AV beraadslaagt alleen rechtsgeldig als:
meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars samen meer dan 3/4de van de aandelen vertegenwoordigen.
Wanneer geen van beide quorums wordt bereikt, organiseert jouw syndicus een nieuwe AV minstens 15 kalenderdagen later. Deze tweede AV kan doorgaan ongeacht het aantal aanwezige leden of de aandelen die zij vertegenwoordigen. Hiermee wil de wetgever verhinderen dat bepaalde dossiers geblokkeerd worden.
Meerderheidsvereisten
Afhankelijk van de aard van de beslissing, moet ook aan bepaalde complexe meerderheidsvereisten voldaan worden vooraleer het licht op groen kan springen. Meestal is een volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, vereist. Maar in sommige gevallen heb je een gekwalificeerde meerderheid nodig, van ofwel twee derden, vier vijfden of een eenparigheid van stemmen.
